不動産のご売却・お住み替えの知識 ~実践編~

住まいの買い替えテクニック

「ご売却」と「ご購入」のタイミングや、資金状況の正しい把握に関する考え方をご紹介します。

「売り」が先か?「買い」が先か?

住まいの買い替えを行なう場合、「ご売却」と「ご購入」のタイミングが重要です。
同時に行なえるのがベストですが、現実にはなかなか難しいものです。そこで、売却先行タイプ、購入先行タイプ、それぞれのメリット・デメリットを比較し、お客様にあった買い替えのタイプを検討してみましょう。

■ 売却先行タイプ

まずお住まいの売却を行ない、予算(資金計画)を確定させてから、新しい購入物件を探す方法です。購入物件が特定されていない場合は、安心で確実な方法です。

メリット デメリット
  • 売却金額が決まり、購入資金にあてられる金額が確定するので、ご購入物件の資金計画が立てやすくなります。
  • 売却を急ぐ必要がないので、価格交渉などの面でもある程度余裕を持って進めらます。また、たとえ買い替えを中断したとしても住む家は残ります。
  • 売却が決まれば、買主に物件を引き渡す日までに、新しいお住まいを探さなければいけません。
  • ご購入の物件がなかなか決まらないと、仮住まいをする必要が出てきますので、出費が増します。

■ 購入先行タイプ

はじめに購入物件を決めてから売却を行なう方法です。売却によって得た資金を使えないため、資金的に余裕のある場合には有効といえます。

メリット デメリット
  • ご希望の条件にあった購入物件を、気長にじっくり探すことができます。
  • 仮住まいなどの余計な費用がかからず、引渡し・引越しもスムーズにできます。
  • 新しい家の取得までに今までのお住まいを売却できない場合、ダブルローンになってしまうこともあります。
  • なかなか売却できない場合、どうしても売りあせって、買主に主導権を握られてしまう可能性もあります。

買い替えのコツ・秘訣

買い替えを成功させるには「手持ちの住まいがいくらで売れるか」「手元に残るのはいくらか(売却残金)」「残債が残る場合、資金の用意が可能か、あるいはローンが組めるか」「自己資金をいくら用意できるか」など、ご自身の資金状況を正しく把握することが大切です。 そんなお客様のよりよい買い替えのために、的確なアドバイスと心のこもったお手伝いをさせていただきます。

■「残債がでる方」におすすめしたい買い替えプラン

売却査定で、現在の住まいがいくらで売れそうかをチェックした上で、売却金額が残債(残りの住宅ローン金額)より下回りそうな場合、資金的にはあまり余裕がない状況です。

自己資金をどれ位用意できるか、ローンがどれ位組めるかをチェックして、『これ位の金額の物件なら購入可能だ』という大まかな目安をつかみましょう。

新しい住まいを探すことも大事ですが、現在の住まいが売れないと、購入資金が入らず資金計画を確定できませんので、売却先行タイプの買い替えが安心です。

売却を急がずあせらず、価格交渉も余裕をもって行ない、できるだけ希望する金額で売却することを目標にしましょう。自己資金がかなり用意できるお客様は別ですが、そうでない場合は、大きなローンを組まずに、無理のない買い替え物件を落ち着いて探されることをおすすめします。

■「残債がでない方」におすすめしたい買い替えプラン

現在の住まいを売却した場合、売却金額と残債(残りの住宅ローン金額)がほとんど同じか、少し売却益が残りそうな方は、資金的にはいくらか余裕をもっている状態といえます。ただし、売却金額よりもかなり高い金額の買い替え物件を購入される場合には、新たなローンを組まなければなりませんので売却を先行させながら購入物件を同時に探すような買い替えプランがよろしいかと思います。

売却金額とほぼ同額程度の物件や、売却金額+自己資金でカバーできるような物件を購入する方は、資金的なリスクはほとんどありませんので、購入先行タイプの買い替えプランでよろしいでしょう。理想的な住まいを納得のいくまで探し、購入を先行させ、買い替え先のめどがついた段階で売却を始めても問題ないかと思われます。

しかし、なかなか売却できないということもありますので、よくタイミングを見極めることも重要です。

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